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澳洲樓宇陷阱 2

上期講到澳洲Apartment 好得人驚,但點解自己都住緊apartment? 冇計,因為有時貪校網好,交通方便,生活多姿多彩,住市區得閒落街食下點心又得,日意泰越韓真係乜都有得食的確又真係幾開心。所以今日同大家分享下在下的經驗希望大家盡量減低中招機會: 1.千萬不要買樓花或新落成高於三層的住宅樓宇!無論外表,設施,地點有幾吸引,盡量唔好買。唔好聽Agent 花言巧語,中古樓有大把選擇慢慢搵。新樓唔單止價錢貴,未經時間考驗質量不明,而且大多數新樓單位之間間隔單薄,隔音非常差。發展商為求賺到盡一般單位設計又長又窄,好多開放式廚房設在走廊位,living area中間又好勉強咁整多間冇窗既房,完全亂咁嚟。 2. 盡量買D落成超過10年以上的樓宇(2000年以前最穩陣),雖然都係有機會中招但起碼已經經過10年考驗,很多問題都已經會出現。Agent 通常會話新樓設計好又新淨,舊樓折舊率好勁又多嘢維修。喂!大佬!買中古樓前自己一定要查下過往成交紀錄(sold History)自己比較下,了解下所謂的折舊率對樓價有何影響。如果講到維修,如真係touch wood 比你咁好彩買到Opal tower,相信你真係寧願買中古樓都唔會再掂新樓。哩D野真係一次意外足以致命。 3.好樹結好果子,棟樓好壞既關鍵建築商係一個關鍵角色。喺澳洲,具有承建資質的建築商在澳洲不下400家,年承建能力、質量及施工週期保證卻有極大差別。年承建額多少決定一個建築商的級別,所以大致根據年承建額來劃分,可以分成三類:Tier 1,Tier 2,Tier 3(一級,二級,三級)。 Tier 1等級是澳洲最頂級建築商級別,放眼整個澳洲400多家也只有10家能達到這一等級,其中自然包括耳熟能詳的Probuild, LendLease,Leighton, Brookfield Multiplex等幾家,他們幾乎承包了所有各州政府基建,大學,醫院,商場,頂級大型住宅等各個領域,年承建額超過10億澳元以上。一般哩個級別既建築商隱陣好多。 Tier2等級是介於中間的,年承建額從8千萬至幾億不等,其中多數高端或中高端樓盤會選用這類建築商,其中知名的包括Meriton ,Richard Crooks ,Icon Co,Built,Grocon等。這級別的總體質量和工期還是有一定保證。 但講係咁講,墨爾本其中一棟最高樓宇southbank 的Eureka Tower就是Grocon 興建但亦被發現違反澳洲建築、消防與安全法規,使用了從亞洲進口的不合規高度易燃建築材料。 Tier 3等級屬於建築商等級最低一檔,多數都是承建中小型住宅項目和別墅項目,以及部分舊房翻新項目等。工期時間和質量保證相對低,延期交房時有出現。更有建築商倒閉最近幾年也屢見不鮮。 識得點分不同等級既建築商對買樓時好有參考價值。 4. 睇樓時,唔好剩係睇個單位,要檢查整棟建築。檢查公共空間如走廊地毯有否磨損、油漆是否剝落、水漬和裂縫都係大廈管理不善的警告信號。最好問下大厦內其他住客佢哋既體驗,落雨時有冇滴水等。如果買高層單位,電梯最好有3部以上,否則等Lift真係慘過等Uber。 5.Make offer 同簽訂賣買合約之前,要必須仔細檢查分層地契物業vendor statement 內所有記錄。如果自己唔識睇可以揾律師或過戶師睇下先。 分層地契物業記錄應包括自該物業計劃創建以來為其撰寫的所有專家報告,其中包括初始缺陷檢查報告、所有財務報告,法團會議議程等。香港樓宇賣買一般個Agent 除了要準備簡單的賣買合約外,亦必須打印一份物業查册。查册內會簡單例出該物業所有重要記錄如按揭,過往成交資料,所有過去及現存由屋宇處發出的Building order等重要事項。Agent 亦必須對查册上的重要事項作出解釋及買方在查册上簽名確認。 有別於香港,澳洲Agent 只代表賣方,買方除非自己願意另外比佣金一個買方代理否則唔會有人有責任去解釋份合約同vendor statement。 但係一般住宅樓宇份vendor statement 閒閒地2-3百頁紙,亦唔會好似香港份查册咁清楚地在幾頁紙內註明重要事項。唔好諗住個賣方代理渣架寶馬跑車,西裝骨骨咁好似專業。實質澳洲Agent大部分係行屍走肉10問10不知,唔會follow up 亦好少主動call 客,最大功能係inspection 時開門同做下人肉報景板。我試過有次問個agent,層樓幾尺唔知,管理費幾多等等問下先,咩建築商哈哈咁深既問題肯定唔知啦!大廈有冇收到order話易燃層板需要更換?咪玩,個agent 邊會睇份section 32 吖! 所以聽agent 講就真係會瀨晒嘢!仔細睇份vendor statement (見圖一)頭幾頁關於4.Notice Building order 一項只見空格內打上交义旁邊寫上see attached外,完全冇說明是關於什麼。仔細看原來幾百頁紙中其中一個會議紀錄內有提到關於易燃層板的更換進度。(見圖二)即係有order 買左隨時要夾錢做維修。有別於香港所有成交前已知order由賣家負責除非經雙方協商,但喺澳洲就真係話知你!簽咗合約後,如沒有特別要求個律師係唔會提醒你的,Agent 更加唔會講,一切自己執生啦。 5.睇中心儀樓宇先比個地址銀行或貸款機構查下先。 銀行現在對高層住宅樓宇既按揭非常小心,而且佢地會對行業内部消息比較消楚,所以買樓前可以搵按揭經理查下有冇在黑名單先。銀行的黑名單內一般有以七類不易獲得銀行貸款審批的房產: A.細過40M2既單位 B.學生及服務式住宅 C.高風險區域如sydney or Melbourne CBD, Dockland d.供過於求的區域 E.產權易常的物業 F.建築問題 G.地理位置 6.物業管理費異常地高的不用考慮。高昂管理費唔一定因為服務好D,更大可能係因為長期大廈維修保養條數好大總之就唔係好嘢。Melbounre 有好多好似又平又大too good to be true 既apartment,點知一問管理費幾多就嚇死你,500-600百呎單位可能要成萬蚊以上一年都算超貴。 7.成屋玻璃幕牆?唔好搞啦! 此點純屬個人意見。新式樓宇因為節省成本平靚正關係大都用上大量玻璃幕牆,但此種材料夏天熱死冬天又凍死好似入左雪櫃咁。翻風落雨又驚有問題,平時又要靠物業勤冼外牆保持清潔。你睇外邊風景好靚但外面睇入去乜私隱都冇比人睇曬仲正。長期用窗簾咪得囉?吓?咁要玻璃幕牆做乜? 以上7點只是小弟的見解及個人買樓時的考慮,如其他網友有其他秘技歡迎分享及討論。



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